Почему ипотека набрала в России такую популярность, вполне легко объяснить.
За несколькими зайцами
Есть вещи базовые: обеспеченность жильем в России довольно низкая (в среднем примерно 28 кв. м на человека, а желательно хотя бы 35–40 кв. м), масса людей живет в омерзительном жилье, старом, изношенном (суммарная площадь ветхого и аварийного жилья в стране составляет около 50 млн кв. м, и в таком жилье проживают более двух миллионов человек — около 1,5% всех россиян), многие живут с родителями, то есть имеется объективная потребность в жилье — чтобы жить по-человечески.
Это давняя проблема, трудно решаемая, сложившаяся за десятилетия, она будет только обостряться: много старых домов, этих несчастных «хрущевок» (их по стране больше 32 тысяч), они становятся аварийными — нужно что-то на замену, где можно нормально существовать. Это первое.
Второе. Люди в России в последние годы растерялись — непонятно, как сохранить деньги? Ведь в первые десятилетия XXI века в России начала худо-бедно формироваться система накоплений на старость. Становилось лучше, появилось много инструментов для сохранения и даже увеличения сбережений — но сейчас, после начала СВО и в силу санкций, все это умирает, рушится. И для очень многих показалось разумным «вложиться» в недвижимость. Это с одной стороны.
С другой, когда в 2020 году из-за ковида возникла угроза, что строительная индустрия рухнет, а строительная индустрия — это не просто много людей, много рабочих мест, и не просто много компаний и цепочек поставок. На строительной отрасли завязаны огромные деньги и очень «важные люди». И они пролоббировали решение существенно расширить масштабы использования льготную ипотеку, чтобы поддержать строительный комплекс.
И как же как красиво это звучало поначалу! Казалось, что государство «убивает сразу нескольких зайцев»: поддерживает малообеспеченных, помогает семьям, которые готовы рожать детей, развивает строительную индустрию — короче, делается реально полезная социальная работа.
И в эту увлекательную игру Россия стала играть вполне серьезно. Отсюда безумный всплеск жилого строительства в последние три года (в 2022 году в России введено в эксплуатацию 102,7 млн м2 жилья — на 11,0% больше, чем в 2021 году и на 23,4% больше, чем в 2020 году).
Но, как это часто бывает, такой быстрый рост порождал немалые проблемы. До поры до времени они не очень тревожили власти, но теперь нужно как-то их исправлять.
Война и банки
До 2022 года Владимир Путин пытался изображать, будто российская экономика социально ориентирована. Появились программы льготной ипотеки, семейной ипотеки, сельской, арктической ипотеки, а еще была льготная военная ипотека — это звучало красиво, это выглядело славно! И не будь «специальной военной операции», так бы, наверное, все и продолжалось еще некоторое время.
Но СВО изменила Россию принципиально. Во всех сферах жизни. Изменения видны не сразу, но постепенно проявляются.
Для ипотеки важно, что СВО привела к схватке за деньги между военными и гражданскими ведомствами. Ведь когда государство дает льготную ипотеку, это значит, что банк рассчитывает выгоду ипотеки для себя исходя из рыночного процента, который сам зависит от ставки ЦБ; семья же покупателей жилья платит банку по более низкой, льготной ставке, установленной Минфином. А разницу гасит федеральный бюджет России.
Но СВО предъявила непредсказуемый спрос на деньги, причем деньги на военные нужды стали более важными, чем деньги на социальные задачи — и Минфин начал волноваться.
Более того, из-за ипотеки стал тревожиться и ЦБ. И потому они, Минфин и ЦБ, стали играть против льготной ипотеки. У каждого из этих ведомств свой интерес, но вот тут интересы совпали.
У Минфина интерес в том, чтобы сократить (в идеале — ликвидировать) выдачу льготную ипотеку, потому что это сократит гигантские доплаты банкам из бюджета, сотни миллиардов в год. Так, в пояснительной записке к федеральному бюджету на 2024–2026 гг. сообщается, что «Расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в 2024 году возрастут почти в четыре раза со 119,4 млрд рублей, запланированных действующим законом о бюджете, до 453,8 млрд рублей».
ЦБ же боится за банки, которые активно втянулись в ипотеку, а точнее — в кредитование девелоперов под новостройки (общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 октября 2023 г. составила 15,6 трлн руб.). И понятно, почему банки в такое кредитование втянулись: а на чем им еще зарабатывать теперь в России?
Зарабатывать на операциях с валютой стало малореально: свободно конвертируемая валюта вся на корсчетах в недружественных банках, но и с юанями тоже неславно. Вкладываться в кредитно-инвестиционную поддержку экономики России — дело слишком рискованное: экономика настолько нестабильна, что никакой проект инвестиционный даже нельзя просчитать хоть сколько-нибудь достоверно. Да и обычное кредитование становится сложнее — ставки растут и брать кредиты становится бизнесу менее выгодно. К тому же растет угроза банкротств компаний: мораторий на банкротство, который правительство вводило с 1 апреля по 1 октября 2022 года, давно в прошлом и юристы уже пообещали заметный рост корпоративных банкротств к началу 2024 года.
Ипотека — источник прибыли
Остается банкам зарабатывать на населении: на потребительских и ипотечных кредитах. Сперва россияне очень много набрали потребительских кредитов, и банки очень хорошо на этом заработали: высочайшие ставки с лихвой покрывали риски неплатежей. Но потом оказалось, что люди очень сильно закредитованы: ЦБ стал с тревогой сообщать, что у массы заемщиков по 2-3 кредита, обслуживать их толком невозможно, растет число личных банкротств. Потребительское кредитование стало пугать — и российские банки начали его сворачивать. Доля одобрения кредитов наличными, самый понятный и популярный вид займов, самый «классный» инструмент («Приходи, мы тебе сразу отсыплем денежки!») — упала до 19%, то есть 81% заемщиков дают от ворот поворот.
И осталась банкам для получения дохода почти только ипотека: есть все-таки залог в виде квартиры, не сможет заемщик платить, можно квартиру изъять и продать.
Вот банки и втянулись.
Строительство работает на кредитовании. Когда человек заключает договор покупки жилья, ему открывается специальный эскроу-счет, куда он кладет первый взнос. Эти деньги недоступны для строителя, но находятся в распоряжении банка. Банк дает кредит на строительство, он частично защищен от потерь при проблемах у застройщика именно этими деньгами на эскроу-счетах.
Если взять статистику российских строительных компаний, то у них отношение чистого долга компаний к EBITDA в 2022 году находилось в среднем на уровне 3. Но при сохранении прежних темпов продаж с такой задолженностью можно было бы справиться. И так и было в 2021–2023 гг. — население активно покупало жилье в долг, ибо другие варианты сбережения денег практически не работали. Но в итоге возник «пузырь на рынке недвижимости». Что это значит и каковы его признаки?
Прежде всего, заметно выросла стоимость нового жилья: средняя цена квадратного метра на рынке первичного жилья в России в конце 2023 г. находилась на уровне 122,815 тыс. рублей и по сравнению с ноябрем 2022 года она выросла на 5,1%, а по сравнению с 2021 г. на 35%.
Сегодня стоимость жилья на «первичке» в России уже существенно превышает стоимость жилья на «вторичке» — в среднем, на обезличенный квадратный метр — по разным оценкам, на 20-40%. Очень большая разница! То есть если несчастный заемщик не сможет гасить ипотечный кредит, то банк заберет квартиру и попытается ее продать. Но это уже будет вторичный рынок с более низкими ценами, и банк (если у него первый взнос на эскроу-счете окажется менее дисконта по такой квартире) не сможет полностью вернуть деньги, которые дал в долг строителю под эту квартиру.
Поэтому ЦБ, чтобы защитить российские банки от будущей волны банкротства, ужесточает правила ипотеки — прежде всего повышает первоначальный взнос (тот, что уходит на эскроу-счет как защита банка от потерь). Было 15%, потом повысили до 20%, теперь будет 30%.
Такими мерами ЦБ защищает банки. Ему неважно, что будет у строителей, ему неважно, что будет с гражданами, мечтающими улучшить жилищные условия, он защищает свою зону ответственности — банки. А потому он и повышает первый взнос за жилье.
Пузырь?
Иными словами, многие правительственные ведомства пытаются как-то этот пузырь на рынке недвижимости ну, скажем так, «сдуть», уменьшить. А сдуть его трудно, потому что под него же «раскрутилась» почти вся строительная индустрия России.
Она последние годы живет, как велосипедист. Пока крутятся колеса (закладываются новые объекты), строитель нормально платит по обязательствам. Он строящееся жилье продает, гасит прежние обязательства, а новые рассчитывает гасить за счет следующих строек.
Но ситуация становится рискованной: нераспроданного жилья в российских новостройках — 71,1 млн кв. м, что стало рекордным показателем с января 2020 года.
Таким образом, доля нераспроданных квартир выросла на 1,9 п. п. — до 67% от общего объема жилья, находящегося в стадии строительства. Это стало рекордным показателем за всю историю наблюдений, которые ведутся с января 2020 года.
Казалось бы, строителям надо было бы просто снизить цены на новостройки и жилье мигом бы было продано!
Но, вероятнее всего, строителям сделать это нереально — прибыльность их бизнеса (даже еще без вычета налогов и амортизации) — всего 16-35%.
Потому что очень вырос «коррупционный налог». Эксперты отрасли давно пишут, что откаты стали главным препятствием на пути градостроительных проектов, а коррупционная составляющая в строительной отрасли достигла 70%. Так рассказал «Ведомостям+1» директор Института актуальной экономики Никита Исаев.
Иными словами, основные затраты российских строителей — не на бетон или проводку. Главное — откаты госчиновникам. Без этого девелоперу не получить площадку, где он будет строить, и не добиться разрешений за все подключения: воды, электричества, газа, канализации…
А ведь есть еще и кредит. И мы не очень точно знаем реальную стоимость кредита, который банки дают строителям. Формально ЦБ публикует эти данные, сейчас это 11-12% годовых, это немало. Но это не вся правда. Потому нужно дать взятку банковским работникам — за одобрение кредита. Без взятки кредитный комитет банка тебе ничего не одобрит. Скажем, еще в 2011 г. частным компаниям, чтобы получить кредит в Петербурге, приходилось давать откат в 5–15%. С тех пор число банков в России сильно сократилось и потому, скорее всего, норма отката лишь возросла.
Ситуация осложняется тем, что и Минфин, и ЦБ не хотят больше поддерживать массовую льготную ипотеку — но в то же время все понимают, что без льготников строительный сектор просто рухнет. Зампред правительства Марат Хуснуллин бегает, пытается спасти льготную ипотеку, но она перестала быть приоритетом правительства — главное СВО!.
ЦБ тоже пытается как-то успокоить, охладить ситуацию, чтобы банки, если лопнет ипотечный пузырь, не рухнули.
Так что все сильные игроки против льготной ипотеки. Я с большим интересом наблюдаю, как меняется риторика Хуснуллина, главного лоббиста строительного комплекса. Сначала он говорил, что нет, мы не откажемся от льготной ипотеки, потом стал говорить, что мы чуть-чуть просто сократимся, а в конце 2023 г. заявил следующее: «В России в 2024 году объем выдачи кредитов по ипотечным программам может снизиться. В следующем году будет немножко поменьше ипотеки, но все равно выработаем те подходы, которые позволят поддержать рынок ипотеки», — сказал он.
В общем, «пузырь» на рынке недвижимости уже пытаются сдуть, а иначе он лопнет со страшным треском и взорвет банковскую систему России.
Чем это могло бы обернуться для экономики страны, даже прогнозировать не хочется.
